Lorsque l’on parle de location immobilière, les ‘charges comprises’ soulèvent souvent des questions. Elles désignent généralement les frais annexes inclus dans le loyer mensuel, mais leur composition peut varier. Cela peut inclure des dépenses courantes comme l’eau, le chauffage, l’électricité des parties communes, l’entretien de l’ascenseur ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il est fondamental pour les locataires de comprendre ce que couvrent exactement ces charges afin d’éviter les mauvaises surprises. Un décryptage pratique permet de s’assurer que tout est bien clair, tant pour le propriétaire que pour le locataire.
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Qu’est-ce qu’une charge locative ?
Les charges locatives sont des dépenses initialement payées par le propriétaire et remboursées par le locataire. Elles sont calculées au prorata sur une année. Le décret du 26 août 1987 établit la liste exhaustive des charges récupérables par le propriétaire.
Les principales catégories de charges locatives
- Charges communes : Elles incluent l’accès à l’immeuble, l’entretien de l’immeuble, la réalisation de travaux et les réunions du syndic et des assemblées générales.
- Charges privatives : Elles regroupent la taxe locative et le recouvrement des charges en cas d’impayé.
- Consommations collectives et/ou individuelles : Elles comprennent les dépenses énergétiques telles que l’eau, l’électricité et le gaz.
Les dépenses spécifiques couvertes par les charges locatives
- Gardiennage : Inclut la rémunération du gardien(ne), la gestion de la loge du gardien(ne) et la rémunération des autres employé(e)s.
- Ascenseurs et monte-charge : Les dépenses concernent l’entretien, l’exploitation, la réparation du matériel et l’électricité.
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : Les frais liés à la vie des habitants des immeubles de la copropriété, l’entretien des parties communes et extérieurs de l’immeuble, les taxes et redevances telles que le traitement des eaux usées, et l’entretien courant et périodique.
- Entretien des parties communes et espaces extérieurs : Inclut la propreté du hall, l’entretien des espaces verts et l’entretien en cas de changements atmosphériques.
La compréhension de ces différents éléments est essentielle pour éviter les contentieux entre propriétaires et locataires. Le montant des charges locatives doit être transparent et justifié pour assurer une relation de confiance.
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Qu’est-ce qui est compris dans la mention “charges comprises” ?
Le terme ‘charges comprises’ signifie que le montant annoncé pour le loyer inclut déjà les charges locatives. Cela offre une transparence accrue pour le locataire, qui connaît dès le départ le coût total de sa location. Les charges locatives englobent plusieurs catégories de dépenses :
- Charges communes : accès et entretien de l’immeuble, réalisation de travaux, réunions du syndic et des assemblées générales.
- Charges privatives : taxe locative et recouvrement des charges en cas d’impayé.
- Consommations collectives et/ou individuelles : dépenses énergétiques telles que l’eau, l’électricité et le gaz.
- Gardiennage : rémunération du gardien(ne) et gestion de la loge.
- Ascenseurs et monte-charge : entretien, exploitation, réparation et électricité.
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : frais liés à la vie des habitants, entretien des parties communes et extérieurs, taxes et redevances comme le traitement des eaux usées.
- Entretien des parties communes et espaces extérieurs : propreté du hall, entretien des espaces verts et gestion des conditions climatiques.
L’article 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017 impose l’affichage du montant du loyer charges comprises sur les annonces de location. Cette mesure vise à éviter toute ambiguïté et à protéger les locataires contre des frais cachés.
La mention ‘charges comprises’ assure une certaine tranquillité d’esprit en consolidant plusieurs dépenses en un seul paiement mensuel, simplifiant ainsi la gestion budgétaire pour le locataire.
Quelles sont les charges qui ne sont pas prises en compte ?
Bien que la mention ‘charges comprises’ couvre une large gamme de dépenses, certaines charges restent à la charge exclusive du locataire. En premier lieu, la taxe d’habitation n’est jamais incluse dans le loyer charges comprises. Cette taxe, due par tout occupant d’un logement au 1er janvier de l’année d’imposition, doit être réglée directement à l’administration fiscale par le locataire. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement et du taux d’imposition fixé par les collectivités locales.
Au-delà de la taxe d’habitation, certaines réparations locatives ne sont pas couvertes par les charges comprises. Il s’agit par exemple des frais de remplacement des équipements ménagers, des menues réparations telles que le changement des ampoules, des fusibles ou encore des petites réparations de plomberie.
Les assurances personnelles du locataire, comme l’assurance habitation, ne sont pas incluses. Chaque locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs, ce qui est une obligation légale. Cette assurance couvre notamment les dégâts des eaux, les incendies ou encore les explosions.
Les services spécifiques à la demande du locataire, tels que l’abonnement à internet, les services de nettoyage personnel ou encore les frais de déménagement, restent aussi à la charge du locataire. Ces dépenses, bien que parfois négligeables, peuvent s’accumuler et doivent être anticipées pour éviter les mauvaises surprises financières.
Comment se déroule la régularisation des charges locatives ?
La régularisation des charges locatives est un processus essentiel pour garantir l’équilibre entre les dépenses réelles et les provisions versées par le locataire. Généralement, cette régularisation se fait sur une base annuelle. Le propriétaire est tenu de fournir un détail des dépenses engagées pour l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble.
Les étapes de la régularisation annuelle
- Calcul des dépenses réelles : À la fin de chaque exercice comptable, le propriétaire compile l’ensemble des dépenses réelles engagées pour les charges locatives telles que l’eau, le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, etc.
- Comparaison avec les provisions : Les montants des dépenses réelles sont ensuite comparés aux provisions mensuelles versées par le locataire au cours de l’année.
- Établissement d’un solde : Si les provisions versées sont inférieures aux dépenses réelles, le locataire doit s’acquitter de la différence. À l’inverse, si les provisions excèdent les dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire.
Obligations du propriétaire
Le propriétaire doit, au minimum un mois avant la régularisation, fournir au locataire un détail des charges incluant les justificatifs de dépenses. Il est aussi tenu de conserver ces justificatifs à disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte des charges.
Les implications pour le locataire
Le locataire doit examiner attentivement le détail des charges fournies par le propriétaire. En cas de contestation, il peut demander des explications complémentaires. Les litiges peuvent être résolus à l’amiable ou, en dernier recours, par le tribunal d’instance compétent.