Depuis le 1er janvier 2024, l’amortissement des biens immobiliers au régime réel des locations meublées non professionnelles disparaît pour les nouveaux investisseurs. La déclaration des revenus locatifs sous ce statut subit ainsi un bouleversement majeur, remettant en cause les stratégies d’optimisation fiscale établies depuis plusieurs années.
Une réalité s’impose : les dispositifs fiscaux alternatifs, censés encourager l’investissement locatif, perdent en attrait. Les propriétaires se retrouvent à devoir réévaluer chaque projet, qu’il s’agisse du micro-BIC, du régime réel ou de la société civile immobilière. Les choix d’hier ne tiennent plus face à la nouvelle donne, obligeant à repenser tous les dossiers, passés comme futurs.
Réforme du statut LMNP : ce qui change concrètement pour les investisseurs
Le marché de la location meublée non professionnelle vient d’être secoué par la suppression de l’amortissement sur les nouveaux achats. Un véritable coup d’arrêt pour un statut longtemps plébiscité, notamment par ceux qui misaient sur la rentabilité locative grâce à des avantages fiscaux taillés sur mesure. La réforme, portée par la dernière loi de finances et le PLF, cible clairement les logements acquis à compter de 2024, tandis que les biens achetés auparavant conservent leur ancien régime fiscal.
Pour les particuliers qui choisissaient le régime réel, l’amortissement disparaît tout simplement. Finie la possibilité de réduire chaque année la base imposable en déduisant une partie du prix d’achat des loyers encaissés. Désormais, la majorité des nouveaux investisseurs se retrouvent avec le micro-BIC comme option principale : un abattement forfaitaire fixé à 50 % sur les revenus locatifs pour les locations classiques et 71 % pour les meublés de tourisme classés.
Voici ce que cela implique pour les différents profils d’investisseurs :
- Ceux qui misent sur la location de courte durée ou exploitent des meublés de tourisme voient le plafond du micro-BIC tomber à 15 000 euros, rendant la rentabilité plus difficile à atteindre.
- Les bailleurs en location longue durée, auparavant séduits par la simplicité du micro-BIC, constatent que la différence fiscale avec la location nue s’amenuise.
La réforme du statut LMNP remet donc en cause bien des stratégies patrimoniales, fondées sur l’écart fiscal entre location meublée et location nue. Certains prennent déjà les devants : passage en SCI à l’IS, bascule vers la location nue, ou exploration de segments différents hors immobilier résidentiel. Dans cet environnement incertain, la vigilance devient la règle et chaque modèle de rentabilité doit être revu à la loupe.
Suppression de l’amortissement : quelles conséquences fiscales sur la rentabilité locative ?
La suppression de l’amortissement au régime réel pour le LMNP rebat totalement les cartes de la fiscalité locative. Jusqu’à présent, ce mécanisme permettait d’effacer une grande partie des revenus imposables sur dix à quinze ans, offrant ainsi une fiscalité allégée, des prélèvements sociaux réduits, et une rentabilité nette particulièrement intéressante.
Depuis la réforme, impossible de déduire l’amortissement pour les nouveaux investisseurs ayant choisi le régime réel. Résultat : la base imposable augmente, et l’abattement du micro-BIC s’applique, mais il ne compense qu’en partie la perte de l’ancien avantage. Même avec 50 % d’abattement sur les loyers, l’écart fiscal avec la location nue se resserre nettement.
Ce changement pèse lourdement sur la rentabilité des résidences services, résidences étudiantes ou EHPAD, où l’amortissement représentait un avantage décisif. Certes, à la revente, la plus-value reste calculée selon le régime des particuliers, avec un abattement selon la durée de détention. Mais la réintégration des amortissements ne concerne plus les nouveaux biens, ce qui simplifie le calcul de la valeur imposable en cas de cession.
Pour les propriétaires ayant acquis leur bien avant 2024, rien ne change : les amortissements déjà pratiqués demeurent acquis. En revanche, les nouveaux entrants doivent repenser leur stratégie, intégrer un impôt sur les revenus locatifs plus lourd, et choisir entre différentes options, de la location meublée classique au recours à la Sci à l’IS.
Face à la nouvelle réglementation, comment préserver et optimiser son investissement LMNP ?
Avec la réforme, le statut LMNP n’a plus la même saveur : passer du régime réel au micro-BIC impose un nouveau regard sur chaque projet. L’abattement de 50 % reste attrayant, mais il ne compense pas la perte de l’amortissement sur la durée. Pour chaque nouvel investissement en location meublée, le choix du régime fiscal doit être minutieusement pensé.
Des pistes concrètes existent pour maintenir sa rentabilité. Mieux vaut viser les biens situés en centre-ville ou proches des pôles universitaires, où la demande locative reste forte et le taux d’occupation élevé, que ce soit pour de la location longue durée ou de la location courte durée type Airbnb. Le diagnostic de performance énergétique devient un critère décisif : un logement bien noté attire plus facilement les locataires et se valorise mieux dans le temps.
Voici quelques leviers à mobiliser dans ce nouveau contexte :
- Utiliser toutes les marges du micro-BIC en maîtrisant les charges récupérables et en limitant les dépenses non déductibles.
- Envisager le passage en location meublée professionnelle si les revenus perçus franchissent les seuils, afin de bénéficier d’autres modalités fiscales.
- Prévoir des travaux de rénovation énergétique : ils boostent la rentabilité et répondent aux nouvelles contraintes réglementaires.
La comparaison avec la location nue devient incontournable. Puisque le régime fiscal avantageux du LMNP s’effrite, il s’agit de revoir sa stratégie, voire d’opter pour une Sci à l’IS selon le profil. Chaque situation mérite une analyse détaillée, à la lumière des revenus déclarés et des perspectives de valorisation à moyen terme.
Perspectives d’évolution : le LMNP reste-t-il une option pertinente pour les années à venir ?
Les regards se tournent vers l’avenir du statut LMNP, désormais sous haute surveillance. Le cadre fiscal, durci par la disparition de l’amortissement, bouleverse la dynamique de la location meublée. Pourtant, il reste des arguments en faveur de ce régime. Sa souplesse, l’absence d’immatriculation au RCS et la possibilité de compléter ses revenus locatifs continuent d’intéresser une partie des épargnants, surtout quand la location nue n’offre pas le même rendement immédiat.
Pour ceux qui privilégient la rentabilité à court terme, la location de courte durée reste intéressante, à condition de cibler des zones où la demande locative est soutenue. Les résidences services, qu’elles soient destinées aux étudiants ou aux seniors, conservent leur attrait auprès des investisseurs qui recherchent stabilité des loyers et mutualisation des risques. Toutefois, les choix fiscaux se font désormais plus techniques. L’intérêt d’une Sci à l’IS doit être étudié au cas par cas, en fonction de la durée de détention et de la stratégie patrimoniale.
Le marché évolue, redéfinissant la notion de régime fiscal avantageux. Les investisseurs doivent désormais composer avec la fiscalité sur les plus-values, la dépréciation du mobilier et la volatilité des revenus perçus liée à la vacance locative. L’optimisation passe par une sélection rigoureuse des biens, une veille réglementaire permanente, et parfois, un repositionnement stratégique vers la colocation ou des logements adaptés aux nouveaux modes de vie professionnels.
Le paysage change, mais le jeu reste ouvert pour ceux qui savent lire entre les lignes d’une législation mouvante. Le LMNP version 2024 n’est plus le terrain de chasse tranquille d’hier : c’est une partie de stratégie où seuls les plus attentifs tireront leur épingle du jeu.