Le congé pour vente obéit à des règles strictes, encadrées par une législation qui tolère peu d’écarts. Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que dans des conditions précises, sous peine de voir sa demande invalidée. La notification, le respect des délais, la forme du congé et les droits de préemption du locataire sont autant de points de vigilance.
Certaines exceptions persistent, notamment pour les baux conclus avant une date déterminée ou dans des situations particulières. La jurisprudence rappelle régulièrement les sanctions encourues en cas de manquement, rendant toute approximation risquée pour les bailleurs comme pour les locataires.
Ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989 sur le congé pour vente
La loi du 6 juillet 1989 a profondément redéfini la relation entre bailleur et locataire, surtout lorsqu’il s’agit de vendre un logement loué. Au cœur de ce dispositif, l’article 15 impose un protocole précis : un propriétaire souhaitant vendre ne peut pas improviser. Il doit prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail, et la notification s’effectue uniquement par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement. L’imprécision n’a pas sa place ici.
Ce congé pour vente enclenche automatiquement le droit de préemption du locataire. Autrement dit, le locataire est prioritaire : il reçoit une offre de vente qui doit strictement reprendre le prix et les conditions réservés à tout acheteur tiers. À partir de là, il bénéficie de deux mois pour faire connaître sa décision, délai porté à quatre mois s’il sollicite un prêt bancaire. Cette protection concerne désormais aussi bien les locations vides que meublées, depuis la loi ALUR.
La loi Macron a quant à elle alourdi l’obligation d’information : toute notification de congé doit maintenant inclure une notice d’information conforme à l’arrêté du 13 décembre 2017. Un oubli, et la procédure vole en éclats : le congé peut être refusé.
Pour récapituler les points clés du dispositif, voici les éléments incontournables à retenir :
- Préavis : six mois avant le terme du bail
- Droit de préemption : offre de vente notifiée au locataire
- Notice d’information : document obligatoire depuis 2017
L’ensemble vise à garantir une équité réelle : le locataire est protégé, tandis que le propriétaire conserve la possibilité de vendre. Les ajustements récents ont uniformisé les pratiques et consolidé la sécurité juridique, notamment là où la pression immobilière est forte ou lors de ventes d’immeubles occupés.
Article 15 : quelles démarches pour donner congé au locataire ?
Donner congé à un locataire ne s’improvise pas. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 balise chaque étape avec précision. Pour une location vide, le préavis est de six mois ; pour un meublé, trois mois. Impossible de déroger aux délais : tout retard, même minime, remet la procédure à zéro.
La notification du congé s’effectue par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Ce choix n’est pas anodin : la lettre recommandée reste la méthode la plus répandue, grâce à sa traçabilité. Seule la date de réception compte pour le déclenchement du préavis. Un congé notifié trop tard, mal rédigé ou incomplet (absence d’offre de vente, motif imprécis) peut entraîner la reconduction automatique du bail.
Le contenu du congé doit être irréprochable : motif du congé, identité du bailleur, description précise du logement, conditions de l’offre de vente si nécessaire. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut intervenir. Certains profils bénéficient d’une protection renforcée : personnes âgées ou à faibles ressources, pour lesquelles le propriétaire doit parfois proposer un relogement équivalent.
Une attention particulière doit être portée aux délais : c’est la réception par le locataire, et non l’envoi, qui fait foi. Un retard, même d’un jour, décale la prise d’effet à la prochaine échéance contractuelle.
Propriétaires et locataires : droits, obligations et marges de manœuvre
La loi du 6 juillet 1989, actualisée par la loi ALUR et la loi Macron, encadre fermement la relation entre propriétaires et locataires. Chacun a des droits solides, mais aussi des obligations précises. Le préavis demeure une règle centrale : trois mois pour une location vide, un mois seulement pour un meublé, sauf exceptions (zones tendues, perte d’emploi, etc.).
Le locataire peut quitter le logement à tout moment, à condition de respecter le préavis. En zone tendue, la loi ALUR a ramené ce délai à un mois pour les locations vides. Du côté du bailleur, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail, et pour des motifs strictement encadrés : vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux. En cas de vente, le droit de préemption du locataire s’impose systématiquement.
Le contrat de location régit aussi les cas particuliers : colocation, bail étudiant, location classique. Pour les personnes âgées ou disposant de faibles ressources, le législateur impose parfois un relogement équivalent. S’ajoutent à cela des règles concernant le plafonnement des loyers dans certaines zones, ou des dispositions propres à la colocation et au bail mobilité.
À chaque fin de bail, l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle les obligations : le locataire doit restituer le logement en bon état, le bailleur fournir les diagnostics techniques et restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux. Toute tentative de contourner la loi ou de donner un congé frauduleux expose à des mesures strictes.
Voici les points de vigilance majeurs à garder en tête :
- Préavis modulé selon la zone et la situation personnelle du locataire
- Droit de préemption en cas de vente du logement
- Obligation de relogement pour les profils protégés
- Encadrement des loyers en zones tendues
Gérer sereinement la fin du bail et anticiper les points de vigilance
Arriver au terme d’un bail demande de la rigueur : chaque formalité compte, chaque délai doit être respecté. Il est indispensable de notifier la partie adverse par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise contre émargement. Les délais sont incompressibles : tout écart risque de prolonger la location ou d’ouvrir la porte à une contestation du congé.
Le dépôt de garantie concentre souvent les crispations. Sa restitution doit intervenir dans le mois qui suit l’état des lieux de sortie si aucun dégât n’est constaté, ou dans les deux mois en cas de litige sur la restitution. Les retenues doivent être justifiées et conformes à la loi. À la remise des clés, le propriétaire doit aussi fournir le diagnostic technique : c’est impératif.
En cas de conflit, la commission départementale de conciliation peut jouer les médiateurs. Ce recours, rapide et gratuit, permet souvent d’éviter une procédure judiciaire. Un mot d’ordre : attention au congé frauduleux ! Toute tentative de contourner les droits du locataire se paie cher.
Pour ne rien laisser au hasard lors de la sortie des lieux, quelques recommandations s’imposent :
- Respectez scrupuleusement les délai et la date effective du préavis.
- Vérifiez la conformité du contrat de location et la présence des annexes obligatoires.
- Mobilisez l’expertise d’un agent immobilier en cas de doute sur une clause ou la procédure.
La vigilance doit aussi porter sur le loyer de référence minoré et l’état des lieux de sortie : chaque détail compte pour que la dernière page du bail ne laisse aucun arrière-goût amer.
