Le Land Code Act B.E. 2497 n’a pas changé : un étranger ne peut pas détenir un terrain en Thaïlande en nom propre. Acheter une maison à Koh Samui revient donc à choisir un montage juridique avant de choisir une villa. Nous détaillons ici les points techniques que les guides grand public survolent.
Surveillance accrue des montages nominee à Koh Samui
La structure la plus proposée aux acheteurs étrangers reste la société thaïe (Thai Co., Ltd.) où l’étranger détient 49 % des parts et contrôle le conseil d’administration. En 2026, cette configuration fait l’objet d’une surveillance renforcée des autorités thaïlandaises.
Le schéma classique repose sur des actionnaires thaïlandais de complaisance (nominees) qui détiennent 51 % sans jamais investir de fonds propres. Les contrôles du Department of Business Development ciblent précisément ce type de montage. Un tribunal peut requalifier la société, annuler l’enregistrement foncier et ordonner la vente forcée du terrain.
Nous recommandons de vérifier trois éléments avant toute acquisition via société :
- Les actionnaires thaïlandais majoritaires doivent justifier un apport réel en capital, documenté par des relevés bancaires et des preuves de transfert.
- Le registre des actionnaires (bor.or.jor. 5) doit refléter une activité commerciale effective, pas uniquement la détention passive d’un bien.
- Le cabinet juridique qui structure la société doit être indépendant du promoteur vendeur, pour éviter les conflits d’intérêts sur la conformité du montage.
Bail de 30 ans sur terrain à Koh Samui : ce que le renouvellement implique vraiment
Le leasehold (bail enregistré au Land Office) reste le véhicule juridique le plus sûr pour un acheteur étranger. La durée maximale enregistrable est de 30 ans, conformément au Code civil et commercial thaïlandais.
Les promoteurs vendent fréquemment des contrats « 30+30+30 ans ». La réalité juridique est moins confortable : seul le premier bail de 30 ans est opposable aux tiers. Les renouvellements suivants constituent des promesses contractuelles entre le preneur et le bailleur. En cas de décès du propriétaire foncier, de vente du terrain ou de liquidation judiciaire, le nouveau propriétaire n’est pas tenu de renouveler.
Pour sécuriser un bail long, nous observons que les praticiens expérimentés à Koh Samui combinent le leasehold avec un droit de superficie (superficies) enregistré séparément. Ce droit permet au preneur de détenir la construction en propre, indépendamment du sort du terrain. L’usufruit constitue une autre couche de protection, enregistrable au Land Office et opposable aux tiers pour la durée de vie du bénéficiaire.
Achat en copropriété à Koh Samui : le seul titre freehold accessible
Un étranger peut détenir en pleine propriété une unité de condominium, à condition que le quota étranger de l’immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface totale. C’est le seul droit de propriété directe accessible à un non-thaï.
À Koh Samui, l’offre en condominiums reste limitée comparée à Bangkok ou Phuket. La majorité du parc résidentiel se compose de villas individuelles sur terrain, ce qui ramène à la problématique du leasehold ou de la société thaïe. Les quelques projets de condos disponibles sur l’île se situent principalement dans les zones de Chaweng et Bophut.
Le transfert de fonds pour un achat en freehold impose une contrainte précise : les devises doivent entrer en Thaïlande par virement bancaire international, et la banque réceptrice délivre un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) qui sera exigé par le Land Office lors de l’enregistrement.
Marché immobilier Koh Samui 2026 : pression étrangère et résilience des prix
Alors que le marché immobilier thaïlandais montre des signes de ralentissement dans plusieurs régions en 2026, Koh Samui affiche une résilience portée par la demande étrangère. L’île connaît depuis 2024 une expansion historique de l’offre résidentielle, alimentée par des investisseurs russes et israéliens concentrés sur les villas de luxe avec piscine privée.
Cette pression sur le segment haut de gamme a un effet de contagion sur le marché intermédiaire. Les terrains en leasehold dans les zones prisées (Maenam, Bophut, Lamai) voient leurs loyers fonciers progresser, ce qui renchérit mécaniquement le coût total d’acquisition pour un acheteur français.
Comparé à Phuket, Koh Samui reste plus abordable à produit comparable, mais l’écart se réduit. Le choix du quartier pèse autant que le choix du montage juridique sur la rentabilité locative à moyen terme.
Due diligence foncière en Thaïlande : les vérifications avant signature
La due diligence sur un bien à Koh Samui ne se limite pas à visiter la villa. Le terrain lui-même nécessite des vérifications au Land Office de Koh Samui (bureau de Nathon).
- Le titre foncier doit être un Chanote (Nor Sor 4 Jor), seul titre garantissant des limites cadastrales précises et un droit de propriété complet pour le vendeur thaïlandais.
- Vérifier l’absence de servitudes, d’hypothèques ou de litiges en cours inscrits au verso du titre.
- Contrôler la conformité du zonage : certaines parcelles proches du littoral tombent sous des restrictions environnementales qui interdisent ou limitent la construction.
- Exiger une recherche d’antériorité sur les baux enregistrés existants, pour éviter d’acquérir un terrain grevé d’un leasehold antérieur non purgé.
Un avocat thaïlandais indépendant (pas celui du vendeur, pas celui du promoteur) reste la seule garantie d’une vérification objective. Le coût d’une due diligence complète représente une fraction du prix d’acquisition, et constitue la meilleure assurance contre une perte totale.
L’achat immobilier à Koh Samui en 2026 se joue sur la solidité du montage juridique bien plus que sur le choix de la vue mer. Un bail bien structuré protège mieux qu’une société opaque, et la tendance réglementaire thaïlandaise va clairement dans le sens d’un durcissement. Faire appel à un conseil juridique local et indépendant avant de signer quoi que ce soit n’est pas une option, c’est le socle de toute acquisition sécurisée sur l’île.
