L’historique des ventes immobilières est public : la base DVF (demandes de valeurs foncières) recense le prix réel de chaque vente conclue ces dernières années et se consulte gratuitement, par adresse ou sur une carte, sur un site de l’État. Elle donne pour chaque transaction la date, le prix, le type de bien et sa surface. D’autres sources, fiscales ou notariales, complètent cet historique, mais toutes ont des limites à connaître avant de s’en servir pour estimer un logement.
Ce que contient l’historique des ventes immobilières
Chaque ligne correspond à une mutation, c’est-à-dire une vente enregistrée après la signature de l’acte chez le notaire. Les actes sont publiés au service de publicité foncière, et c’est de là que viennent les informations reprises dans la base.
On y trouve le prix de vente réel, la date de la transaction, la nature du bien (maison, appartement, local, terrain), la surface bâtie, la surface du terrain, le nombre de pièces et les références cadastrales de la parcelle.
Ne figurent ni le nom des parties, ni l’état du logement, ni l’étage, ni les travaux réalisés, ni le mobilier cédé avec le bien. Deux maisons vendues le même mois dans la même rue peuvent donc afficher des prix très différents sans que la base l’explique.
Consulter la base DVF par adresse ou sur la carte
La base DVF est publiée en open data sur data.gouv.fr, sur la base du décret du 28 décembre 2018 relatif à la publication des valeurs foncières. Les transactions des cinq dernières années y sont disponibles, hors Alsace, Moselle et Mayotte.
Pour retrouver une vente, la méthode est la même sur l’application cartographique qui exploite ces données :
- saisissez la commune ou l’adresse recherchée, puis zoomez jusqu’à la section cadastrale ;
- cliquez sur la parcelle concernée : la fiche affiche les mutations qui l’ont touchée, avec leur date et leur prix ;
- filtrez par type de bien, maison ou appartement, pour ne comparer que ce qui est comparable.
Les données sont mises à jour deux fois par an, en avril et en octobre, et chaque mise à jour remplace l’ensemble des fichiers précédents. Une vente signée il y a quelques semaines n’apparaît donc pas encore.
Retrouver le prix d’une maison vendue dans son quartier
Pour savoir combien un voisin a vendu sa maison, inutile de passer par lui : la fiche de sa parcelle indique le prix de la dernière vente, si elle date de moins de cinq ans. Le nom du vendeur n’est pas publié, seule la transaction l’est.
Un prix isolé dit peu. Relevez plutôt plusieurs ventes de la même rue ou du même quartier, puis divisez chaque prix par la surface bâtie pour obtenir un prix au mètre carré. C’est cette série, et non une vente unique, qui donne un ordre de grandeur.
Ne confondez pas ce prix signé avec le prix affiché sur les sites d’annonces, souvent négocié ensuite. L’évolution des prix demandés est détaillée dans cet historique des annonces immobilières, utile pour mesurer l’écart avec les ventes réelles.
Patrim et les notaires, les autres sources de prix
Le service Patrim, accessible depuis l’espace particulier du site des impôts, permet de rechercher des ventes de biens comparables autour d’une adresse. Il est réservé à des usages précis, comme une déclaration fiscale ou un litige, et suppose de justifier sa demande.
Les notaires disposent de leurs propres bases de prix, utilisées pour publier des statistiques et des indices par secteur. Leur consultation détaillée passe en général par un notaire, et non par un accès libre. C’est le cas de la base Perval, évoquée dans de nombreuses recherches.
Pour obtenir la copie d’un acte précis ou un relevé de formalités, il faut s’adresser au service de publicité foncière, qui facture cette démarche. Quand la valeur d’un bien doit être défendue devant un tiers, une estimation par un expert immobilier reste plus solide qu’une simple moyenne de ventes.
Les limites à connaître avant d’estimer un bien
Le premier écueil est le délai de publication : la base n’est actualisée que deux fois par an, et le marché peut avoir bougé entre-temps.
Certaines ventes manquent. L’Alsace, la Moselle et Mayotte sont absentes de la base, et les territoires concernés doivent se renseigner ailleurs.
D’autres lignes sont trompeuses. Un lot vendu avec plusieurs biens affiche un prix global, qui ne se rapporte à aucun bien en particulier. Une vente entre proches ou un viager ne reflète pas le marché. Et puisque l’état du logement et les travaux ne sont pas renseignés, une moyenne de quelques ventes ne fait pas une estimation.
Se servir de l’historique pour acheter ou vendre
Un vendeur gagne à fixer son prix d’après les ventes réelles de son secteur plutôt que d’après les annonces voisines : un bien affiché trop haut reste longtemps en ligne et finit par être négocié.
Un acheteur peut, de son côté, s’appuyer sur les ventes récentes de la même rue pour argumenter une offre, ou repérer un bien surévalué avant de signer. Les conditions à prévoir dans l’avant-contrat sont détaillées dans cet article sur la promesse de vente et ses conditions suspensives.
Pour un achat destiné à la location, les prix réels servent aussi à calculer le rendement : les règles de rentabilité d’un investissement locatif montrent comment les exploiter.
Le prix réel d’une vente voisine reste une référence, pas une promesse : il faut toujours le rapprocher de l’état et de la surface du logement visé.
